レオパレスが酷いことになっているので、参考までにかぼちゃの馬車の顛末をまとめてみた

2 :名無し不動さん 2018/10/05(金) 22:29:07.50 ID:a7T6Mzye

2018年4月、女性専用のシェアハウス「かぼちゃの馬車」事業を行っている
スマートデイズが経営破綻した。
この会社は首都圏を中心とした女性専用のシェアハウスを投資用不動産として
販売、運営を行っていたもので約700名の投資家に約800棟1万室を
販売していたという。
仕組みはいたって簡単だ。スマートデイズは投資家向けにシェアハウスが建設可能な土地を探し出しこれに建設業者を使ってシェアハウスを建築させ、投資用不動産
として投資家に販売する。さらに投資家に購入させたシェアハウスの床を一括で
借り上げ、シェアハウス事業で計上した収益から一定の手数料を差し引いたうえで
賃料を支払うというものだ。所謂サブリース事業というやつだ。

3 :名無し不動さん 2018/10/05(金) 22:30:14.35 ID:a7T6Mzye

その際、投資家の運用リスクを軽減するためにスマートデイズは賃料を保証し
投資資金をスルガ銀行との提携ローンで賄わせることで、誰でも気軽に不動産投資が
できるように仕立て上げたのだ。利回りは8%という高利回り。保証は30年という
長期。誰でもちょっと計算すれば多少巨額の借金を背負っても保証がある限りは
借入金の返済は容易だし、不動産投資は運営に伴う諸費用を経費で落とせることから
年収が800万円から1000万円程度の中堅以上のサラリーマンが飛びついたというわけだ。
ところが、この事業はいとも簡単に破綻する。あたりまえだ。都内で不動産事業を行っていれば
誰にでもわかる話だが、現在の都内の新築不動産で「利回り8%」で廻る物件など
ほぼ存在しないことは常識だ。

4 :名無し不動さん 2018/10/05(金) 22:31:22.78 ID:a7T6Mzye

「かぼちゃの馬車」は女性専用のシェアハウスだが、そもそもシェアハウスは
普通のアパートや賃貸マンションには経済的な理由などで入居できない人たちが
台所、居間、風呂、トイレなどをシェアすることで家賃を浮かせて住もうというものだ。
賃料負担力のないテナントを多人数一緒にさせることで収益を上げていくビジネスだから
よほどテナント集めに苦労しないところでなければ成り立たない。
この「ありえない」利回りを実現するために、スマートデイズは
新築シェアハウスを建築見積費よりも高い金額で発注し
業者から多額のバックマージンをもらい、この一部を保証賃料に充当していたのだ。
また投資家に対してはテナントである女性からもらう家賃のみならず
ターゲットである地方から東京に出てきた女性の就職を斡旋することで
収受する手数料も投資家の収益に充当することで「高利回り」であることを謳っていたのだ。
すべてが「はりぼて」の商品構成である。あたりまえだが、新規販売が順調なうちはなんとか成立する事業も、
回転が止まったとたんに破綻する。現在はこの不動産投資に積極的にかかわり
債務返済能力が不十分な投資家に対してどこかの役所のように
審査書類等を改竄してまで応じたスルガ銀行が批判の矢面に立たされている。

5 :名無し不動さん 2018/10/05(金) 22:49:07.13 ID:a7T6Mzye

東京都足立区。かつてスマートデイズが展開していた女性専用シェアハウス
「かぼちゃの馬車」が、区全域にわたって林立する。
記者の取材によれば、足立区内にはかぼちゃの馬車が少なくとも83棟存在し
さながら「かぼちゃ畑」の様相を呈する
。同社の別ブランドのシェアハウス「STEP CLOUD」(ステップクラウド)も含めれば
その数は120棟にまで増える。
700人以上のオーナーや融資元のスルガ銀行をも巻き込み、社会問題へと発展した
かぼちゃの馬車。
スマートデイズは5月に破産手続き開始が決定し、スルガ銀行もオーナーや
被害弁護団との間で、元本減額や金利引き下げについて交渉が続いている。
これで一件落着、とは到底いかない。会社が潰れ銀行が経営陣の辞任に
追い込まれようと、建物自体は依然として残るからだ。残されたオーナーは
ローンを返済すべく物件を稼働させ続ける必要があるが、道のりは険しい
シェアハウスが大量に供給されたことで、市場に歪みが生じているのだ。

6 :名無し不動さん 2018/10/05(金) 22:58:45.13 ID:a7T6Mzye

「23区限定」新築一棟  
これが通常の家賃収入よりも利回りをアップさせたい「安定収入の確保」を目指す方
必見のセミナーです。 ※当セミナー対象の方は年収700万以上となります
たとえばこんな方へお薦めです!
■不動産投資で安定収入を確保されたい方
■シェアハウス投資に興味がある方
■管理・入金トラブルを心配せずに不動産投資をされたい方
■少額資金から不動産投資を検討されたい方
■思い描いたキャッシュフローを得られていないとお悩みの方
■良い不動産投資を探されている方・・・など・・

7 :名無し不動さん 2018/10/05(金) 22:59:02.29 ID:a7T6Mzye

弊社の物件は、入居率の多い東京23区という地域限定に選びぬかせていただいた土地に、
建築を行う一棟物件の寄宿舎型のシェアハウスです。
今話題のシェアハウスを選びぬいた土地に建てる事で高利回りの収益が可能になりました。

今20代の若者、特に女性の中で話題の新たな居住スタイルが寄宿舎(シェアハウス)なのです。
東京で戦う20代女性のニーズを徹底的に捉えた憧れる居住スタイルを実現するのが弊社の物件です。
・シェアハウスの物件数は…
・シェアハウス需要が高まった要因は…
・ボーダーハウスとは…
・20代女性をターゲットにした理由とは…
・家賃以外の収入構築に成功した結果…

8 :名無し不動さん 2018/10/05(金) 23:00:39.79 ID:a7T6Mzye

中野区野方二丁目シェアハウス
西武新宿線野方駅より徒歩10 分

価格1億8,500万円。。。賃料(年額)1,264万8,000円 6.1万/月
土地面積約50.11坪
建物面積 約59.45坪
築年月 2016年02月

賃貸状況一部賃貸中オーナーチェンジ
間取詳細 洋室17部屋+K×2
築年月 2016年02月

9 :名無し不動さん 2018/10/05(金) 23:02:02.39 ID:a7T6Mzye

加藤弁護士がスマートデイズ役員から得た証言によるとまず物件価格は「年収800万であれば9200万」
「年収1000万であれば1億2000万」といった形でトータルの金額を先に決め
賃料相場などに関係なく利回り8、9%になるように逆算してサブリース賃料を設定していたとされる。
「これによってサブリース賃料が実際の賃料と大きく乖離することになるので
最初から早期破綻が見えていたスキームだったといえる」(加藤弁護士)
加藤弁護士によると、土地は仕入れ価格に多額の利益を上乗せした額でオーナーに売りつけ
建物の建築請負契約ではスマートデイズが実態のないコンサルティング契約を建築会社と結び
多額のキックバックを受け取っていたとみられる。「土地の金額の多寡によって建物の方の利幅を
調整する仕組みで、建築費のキックバックは物件によって30~65%程度で変動していたようだ」
入手した指示書は、都内で昨年建築されたかぼちゃの馬車の資金の流れに関する内容。

10 :名無し不動さん 2018/10/05(金) 23:02:38.99 ID:a7T6Mzye

物件価格は約9000万円で、そのうち土地は約6000万円でオーナーに販売していたが
登記情報や路線価などから推測すると、仕入れ値は3000万~3500万円程度と考えられる。
つまり、オーナーは実勢価格の2倍近い値段で購入していることになり、加藤弁護士は
「そのほかの物件でも、土地の購入額が査定価格の2倍程度になっているケースが多い」
と指摘する。加藤弁護士の見立てによると、本来は土地3000万円程度+建物1500万円=4500万円の物件を
約2倍となる9000万円でオーナーに販売。水増し分はスマートデイズに
建築費のキックバックとして1500万円、販売会社に手数料名目で500万円(物件価格の約5%)
販売会社の元締め会社や同社が指示する会社に2500万円程度が渡っていた可能性があるという分析だ。

11 :名無し不動さん 2018/10/05(金) 23:08:31.78 ID:a7T6Mzye

「なんなんだよ」「ふざけるな」「ちゃんとしゃべれよ」「頭をもっと下げろよ」「社長なのに自分の意見も言えないのか
4月12日夜、東京都千代田区のビルの会議室。スマートデイズ側の説明が
釈然としないと感じたオーナーたちはこうした言葉を投げつけ、憤った。
約150人が参加し2時間ほどにわたって開かれた。
スマートデイズは、債務の一部を免除するなどして作る再生計画に基づき、
会社を存続させながら再生を図る民事再生を選んだ。今後つくられる
再生計画に債権者が賛成するかどうかが焦点となる。破産ではなく
再生法の適用を申請したのは、「入居者保護を図るため」と説明。
現時点で入居者は357人いることも明かした。

12 :名無し不動さん 2018/10/05(金) 23:09:15.13 ID:a7T6Mzye

一方、オーナーは約700人。大多数がシェアハウス建築のため
スルガ銀行から1億円超の融資を受けた一般の会社員で、スマートデイズが
一方的に保証賃料の支払いをゼロにしたことで多額の借金返済に苦しんでいる。
すでに自己破産に追い込まれた人も少なくないとされる。

13 :名無し不動さん 2018/10/05(金) 23:24:28.20 ID:a7T6Mzye

2017年8月に仲介業者にて面談。
一棟アパートを紹介してもらえると思っていると、スマートデイズ社のシェアハウスと簡易宿泊所の紹介をしてきた。
「都内新築一棟アパートは利回りが悪く6.5%。また3~6か月に1棟ぐらいしか
紹介できないが、人気のシェアハウスと簡易宿泊所は毎月紹介できる。」
「簡易宿泊所は資産価値が一番高いがたぶん短命。ブームが去れば
入らない可能性がある。でも利回り8.5%で10年保有したら十分利益取れる。」
「10年契約で利回りサブリース5年確定。」
「賃料収入以外にこの会社がシェアハウス入居者の人材派遣業をやっており、
それが日本でトップの成績をあげているから。利回りがよい。」
「シェアハウス、簡易宿泊所はサブリースで利益確定しているので
アパート経営より今は安全。」
「唯一のリスクはこれを運営している会社(スマートデイズ)が倒産する事。
その場合は他の会社を見つける必要があるが、そうなった場合は協力する。」
「民泊運営会社は色々ある。スマートデイズより多少利回りが下がる可能性は
あるが、基本的にこの会社がつぶれる心配はない。また会社が変わっても
赤字経営になる事はない!」と紹介され購入を決断。
融資の条件としてスルガ銀行との取引になると言われ8月末に
スルガ銀行横浜東口支店で土地の金消契約実施。

15 :名無し不動さん 2018/10/05(金) 23:31:15.98 ID:a7T6Mzye

サラリーマン向けアパート投資
 ・TATERU(旧インベスターズクラウド)
 ・シノケングループ
 ・アイケンジャパン
地主向けアパート投資
 ・大東建託
 ・レオパレス21
 ・東建コーポレーション
サラリーマン向けシェアハウス投資
 ・スマートデイズ(破産開始決定)
 ・ゴールデンゲイン(破産開始決定)
 ・ガヤルド(破産開始決定)
 ・SAKT Investment Partners(サクトインベストメントパートナーズ

16 :名無し不動さん 2018/10/05(金) 23:38:59.36 ID:a7T6Mzye

実際に「かぼちゃの馬車」を買ったAさん(43歳、年収1,100万円)の収支は
以下のような形だった。
価格:14,000万円
場所:東京都北区 東十条駅徒歩10分
部屋数:14室(7平米、家賃5.0万円)
家賃保証収入:95万円/月
銀行返済:75万円/月
差し引き利益:20万円/月(実質利回り:8.14%)
入居は14室中4室しかなかったので、家賃保証があるから上記の利益(月20万円)を維持できていた。
この状態で家賃保証がなくなると、収入がない状態で毎月75万円もの返済をしていくことになる。
年収1,100万円と会社員にしてはかなりの高給取りのAさんだが、
返済額をまかなえるほどの収入ではないことは明らかだ。
計算すればすぐわかるが、一室5万円の家賃では14室全部屋入居しても
合計70万円にしかならない。銀行への返済は75万円ありそのほかに
水道高熱費や清掃代などもかかるので、満室でも赤字になってしまうことになる
これにはカラクリがあり、スマートデイズ社は提案時には「家賃は8万円で募集します」と
オーナーであるAさんに伝えておきながら、実際はこの金額では高すぎて埋まらないので
5万円で募集していたのだ。

21 :名無し不動さん 2018/10/06(土) 12:08:02.03 ID:1G+x8Qzh

>>16
その人は十分返済可能。
金利を2パーセント下げれば当面は黒字化。
>>20
だって助けようがないもん。

行政処分確定で債権回収が本格化するねえ。
株全部売ったから、おでにはあんま関係ないけどおw
70万円儲かったあw
かぼちゃの皆さん!ありがとさんw

22 :名無し不動さん 2018/10/06(土) 12:36:39.85 ID:???

>>21
スルガ株の空売りでは出遅れ感があってそれほど儲けられなかったが
TATERU株では7800万円近く利益が出た
どちらも財務諸表で自己資本比率が極めて高くちょっとの事で倒産する企業でないことは歴然だった
こんな初心者でも成功間違いなしの投資はそうあるものではないよ
不動産投資に失敗した人たちを踏み台にして儲けて申し訳ない気持ちはあるけど
俺にはどうしてあげることもできない

18 :名無し不動さん 2018/10/06(土) 08:29:02.46 ID:yjIn3cIA

☆品川区
かぼちゃの馬車西大井1
3.7万円共益費20,000円
横須賀線西大井駅 徒歩5分
2015年11月

かぼちゃの馬車 大井町1
JR京浜東北線大森駅 歩13分
2016年4月

かぼちゃの馬車 大井町2
JR京浜東北線蒲田駅 歩7分
2016年9月

☆目黒区
かぼちゃの馬車 緑が丘
東急大井町線緑が丘駅 歩1分
2015年8月

かぼちゃの馬車学芸大学
東急東横線学芸大学駅徒歩11分
総戸数16戸
2015年4月

20 :名無し不動さん 2018/10/06(土) 09:47:01.03 ID:???

スレタイには「かぼちゃのオーナーを助けるスレ」とあるが、実際には

「かぼちゃのオーナーをディスるスレ」になっている件

23 :名無し不動さん 2018/10/06(土) 12:55:23.78 ID:???

TATERU株はBNFさんも相当もうけたみたいね

262 :名無し不動さん 2018/10/24(水) 04:43:55.88 ID:???

>>25
>保養所として法人名義で買って減価償却しながら、最後は飽きたら安く売って終わりって感じ。

ほとんどこれだよね。
リゾマンは建物と土地で建物の比率が極めて高いから47年でほぼ全額に近い金額が減価償却できるから
利益の出てる法人だと値下がりしたところで痛くない。ただ維持費がそれなりにかかるから法人が手放したものを個人が安く買うという感じ。

41 :名無し不動さん 2018/10/08(月) 02:26:30.80 ID:e02PrY3K

かぼちゃの物件は建物自体はまともだから取り壊して戸建て用地にするのはもったいない気がするね
だからこそ悩ましい
このまま運営しても交流しないシェアハウスの需要が少ないから家賃が取れない
まるで、デパートで衝動買いした服のようだ

43 :名無し不動さん 2018/10/08(月) 11:54:58.39 ID:F2jBImMw

そういう話はとっくに出尽くしてる。

今後の展開予想

① 年内に再度のリスケ交渉のご案内。
② 拒否で来年春までには予告なしで返済猶予の中止と債権のサービサーへの譲渡。
   予告なんかしたら弁護団が騒ぐから。
③ 一括返済請求で破産処理。自宅も車も退職金も没収。で、会社にばれて出世は絶望。
  信用情報に載ってカードも使えない生活。カードが使えないと借りれない賃貸住宅も多いよ。
  この時点で貸倒額は、200億円程度だから、銀行はいたくない。
④  連帯保証人は融資の手続きに不備があったから責任は一部は免除か?

⑤ 株主代表訴訟は、おそらく八百長プロレス裁判になる。弁護士は銀行が雇う。
  一応会社は前経営陣を訴えるが、そもそも責任限定だから、額もたいしたことない。
  経営陣は、赤字の地銀もあるのに黒字じゃんと居直り、善管注意義務違反を認めない。
  数年たってほとぼりが冷めたら、最終的に示談で退職金プラス一年分の年俸返金で終了。

  ドラマや小説より面白いなあ。展開が楽しみだw
  朝に日本橋で立ち込みやってる連中も冬には寒くなるから、いなくなるよw

44 :名無し不動さん 2018/10/08(月) 11:57:10.06 ID:BAna2ufc

「かぼちゃの馬車」スマートライフの裏側 2016年3月号
「素性の怪しげなシェアハウス業者と営業部門が取引したがって困っている」
大手建材商社の審査担当者は顔を顰める。その業者は「スマートライフ」(東京・銀座)。女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を
都内中心に続々とオープンしている。2012年に設立されたばかりだが、昨年7月期の売上高は188億円(前期は20億円)、
営業利益12億円(同4900万円)と急成長中。
20年にも株式公開すると鼻息が荒く低迷する住宅業界の注目の的だ。「かぼちゃの馬車」は一時問題となった
マンションの一室を間仕切りしただけの「脱法ハウス」とは異なり「寄宿舎」として建築基準法もクリアしているという。
しかも、トイレ、シャワー、洗濯機、キッチンなどは共用で居室部分はわずか7mだが、新築のため家賃は普通の
ワンルーム並み。狭い土地でも高利回りが得られると、地主に触れ回っている。
確かに高級住宅地である目黒区の物件は家賃が10万円近くする。

45 :名無し不動さん 2018/10/08(月) 11:59:13.78 ID:BAna2ufc

一方、入居女性側のメリットは邸宅風のおしゃれな外観と「敷金・礼金ゼロ」。
地方から職を求めて上京してくる20代の非正規雇用の女性が年々増えているが
彼女らにとってアパート入居時の敷金・礼金のハードルは高い。
かといってネットカフェに寝泊まりすれば履歴書に住所を記載できず就職活動すら満足にできない。
東京一極集中と格差社会の歪みが、女性たちを「かぼちゃの馬車」に向かわせているのだ。
スマートライフでは他社との提携により入居者に就職斡旋や婚活サポートまで行っており
さながら「新たな貧困ビジネス」(前出の審査マン)の様相を呈している。
社長の大地則幸氏は「レオパレス」の創業家が08年に新たに立ち上げた
MDI(東京・銀座)の出身で「若いがなかなかのやり手」(取引先)というが
関係者は「実質的な経営者は別人だが
事情があって表に出られない」と打ち明ける。
そのわけありの人物は佐藤太治氏いう

48 :名無し不動さん 2018/10/08(月) 21:58:34.76 ID:BAna2ufc

後日、B社に提案されたプランは、総額約2,000万円超で、初年度は利回り7%程度
2年目からは12%を超えるというものでした。資金調達は金融機関から10年で
融資を組む形です。ローンの返済中はそれほど儲からないけれど、それ以降は
がっちりお金が残る計算です。併せて、営業マンはこの店舗の一カ月の売上を
「 初年度は約65万円、2年目は約75万円 」と想定しました。
自己資金を入れず、リース期間を7年と仮定すると、初年度は赤字で( 設備費用等がかかるため )、
2年目から黒字転換、リース期間終了後は10万円以上の手残りがあるという
シミュレーションになります。

49 :名無し不動さん 2018/10/08(月) 22:01:13.42 ID:BAna2ufc

大きな原因は、65万円を見込んでいた売上が50万円にも届かなかったことと、
25%程度と聞いていたランニングコストが、40%もかかっていたことでした。
「 初月は最初だから洗剤代かな 」と思いましたが、2カ月目も変わらないとなると
不安が募ります。売上は予測より4割少なく、経費は予測より6割多い。
そりゃあ、赤字にもなるはずです。

50 :名無し不動さん 2018/10/08(月) 22:05:22.93 ID:BAna2ufc

それに、コインランドリー事業で成功している方も世の中には多く存在します。
「 あなたの見込みが甘いからでしょう? 」「 あなたのやり方が悪いのでしょう? 」と言われてしまえば、
言い訳はできません。それでも私が、「 私の勉強不足が原因 」と言い切れないのは、
この業界に「 騙された 」と言っても過言では無い様な、強引なセールスがはびこっているためです。
投資や事業は自己責任です。しかし、嘘に近いデータを見せることが許されるとは思いません。
私は最初の提案から、2割の値引きに成功し、総事業額の2割の一時金( 不動産投資でいうところの頭金 )も入れました。
それでも大赤字だったのです。定価で契約し一時金も入れない人たちは
いったいいくらの赤字になってしまうのでしょうか。

55 :名無し不動さん 2018/10/09(火) 09:16:20.07 ID:zCXVvG7x

女性専用寄宿舎シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営するスマートライフ 
6月末の総契約物件数251、総受注居室数2,966に

東京都内中心に女性専用の寄宿舎シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営する
株式会社スマートライフ(本社:東京都中央区、代表取締役:大地 則幸、以下 「スマートライフ社」)は
2015年6月末時点で総契約物件数251件、総受注居室数2,966室になったことを本日発表します。
6月は11棟で入居を開始し、合計68棟、862室となります。

スマートライフ社は、新築一棟を邸宅風の寄宿舎にした合法的なシェアハウス
「かぼちゃの馬車」を展開するにあたり自社独自の「30年間定額家賃保証」システムを提供することで支持を得ています。
20代女性を中心に構成される居住者の特徴を活用して、多数の異業種と連携することで
家賃以外の複数の収入モデルを構築する「入居者プラットフォーム活用ビジネス」の提供を拡充しています。
 スマートライフ社は、今後、寄宿舎シェアハウスを積極的に展開し、月間60棟の新規契約を目指し
3年後には運営数2,500棟を目標とします。

56 :名無し不動さん 2018/10/09(火) 09:19:03.29 ID:zCXVvG7x

男性は投資セミナーで勧められた「かぼちゃ話」にのってしまい、頭金も初期費用もゼロで1億円規模の物件を購入。
スルガ銀で全額融資を受け、SD社から月60万円の家賃をもらい、スルガ銀に45万円を返す計画だったが
建物が完成して1年もしないうちに破綻した。十数室あるシェアハウスには、数人の入居者しかいないという。
実はSD社のビジネスを模倣したような類似業者で、減額・未払いのトラブルも同様に起きている。
筆者が確認しただけで、他に2業者が昨年、減額・未払いに及んでいる。いずれの業者の大家にも
スルガ銀の利用者が含まれる。
サラリーマン大家の多くは老後への不安から不動産投資に走ったのに、今は夏までの金策さえままならない状況だ。
スルガ銀との金利の引き下げ交渉が動き出したが、利息が減るだけでは解決しない。
SD社を訴える手もあるが、時間と手間がかかり、約束したお金をぜんぶ払わせられるかは不透明だ。
SD社の高利回り(=家賃保証)と引き換えに、シェアハウスの多くは相場より3~4割高く取引されている。
転売すれば、それだけで数千万円の損失を抱える。自分でシェアハウスの入居者を埋めて家賃を集めるか
代わりの管理業者を見つけるかして銀行返済をしのぐ道もあるが
見込んだ収入が大きく目減りするのは必至で、余裕がなければ
行き詰まる恐れがある。冒頭の説明会が終わると、弱り切った大家たちに「支援」「救済」と書かれた
ビラを手に近づく男たちがいた。ブランド物の服やカバンをまとい、高級外車で乗りつける猛者も
。ある大家がビラの一つに電話をかけると、300万円の「コンサルタント料」を要求された。
その大家は「魑魅魍魎の世界。ああ、手を出さなきゃよかった」と心底悔しそうにつぶやいた。

59 :名無し不動さん 2018/10/09(火) 10:11:34.21 ID:???

まあスルガ関係者も多額のキックバックや接待で美味しい思いをした社員も少数いそうだけど、
大多数は今回の不正問題で給料下がるから被害者と言えば被害者なんだよな 

60 :名無し不動さん 2018/10/09(火) 10:16:35.22 ID:???

>弱り切った大家たちに「支援」「救済」と書かれたビラを手に近づく男たちがいた

偽弁護士かな?

64 :名無し不動さん 2018/10/09(火) 11:34:17.82 ID:???

初期費用負担なしで
30年間手取りで毎月20万くらいあって
ローンが終わる30年後には建物はボロボロで返ってくるけど都区部の土地が残るんだから悪い話ではない
どう考えてもスルガが悪いな

74 :名無し不動さん 2018/10/09(火) 14:29:44.00 ID:???

>>73
簡単に相場と言うけど
売り物件だけで買いが入ってない状態で相場はないでしょ
指値は売値の1/2~1/3で入っているけどそれで売ったら破綻だろうから
誰も売っていないし

79 :名無し不動さん 2018/10/09(火) 15:10:25.06 ID:???

>>78
管理人として入り口付近の部屋に自分で住めば自分の住宅費も浮くし
入居者さんへのサービスも良くなる

82 :名無し不動さん 2018/10/09(火) 17:12:10.19 ID:QCz8ULn5

>>79
20代女性向けシェアハウスの管理人がイケメンだと色々都合悪いだろ…(´・ω・`)

86 :名無し不動さん 2018/10/09(火) 20:48:21.11 ID:ZwNN4QC7

オーナーになる前にどっかのシェアハウス3か月くらい住めば
キッチンシャワー共有無理だってわかるのに

93 :名無し不動さん 2018/10/09(火) 22:35:17.77 ID:???

こっちは勝ったのに

シェアハウス「かぼちゃの馬車」への投資で、物件所有者13人(オーナー)が、
スマートデイズ役員や販売会社ら約30人以上を相手取って、
合計約2億円の損害賠償を求めた訴訟について、
ついにそのうちの不動産コンサル会社1社に対して、判決が出たようです。
そのうちの1社とは、新宿区に事務所を構えていた、「アセットイノベーション株式会社」です。

96 :名無し不動さん 2018/10/10(水) 00:16:50.80 ID:1A3Rl1Jx

【金持ち副業テク】シェアハウス運営で毎月200万円超
「ほかにマンションや一棟アパートなども運営していますが
最も事業効率がいいのがシェアハウス」なのだとか。
なかでも青山氏は「住み込みシェアハウス」というモデルを提唱する。

「通常、不動産投資では住宅ローンは組めませんが、住宅部分の床面積の50%以上を
自分が使うなら組めるケースが多い。
住宅ローンで買った4LDKのような物件に自分も一緒に住み、
余った部屋をシェアハウスとして貸し出すのが『住み込みシェアハウス』です。
私も横浜市の駅から徒歩4分、600平方メートルの広い土地に立つ
築70年の日本家屋(全11室)を2年前に購入し
半年ほど入居者さんたちと一緒に住み込みました」

107 :名無し不動さん 2018/10/10(水) 17:58:39.19 ID:1A3Rl1Jx

「かぼちゃの馬車」の仕組みはこうだ。
(1)会社員や医師らが銀行ローンを組んで女性専用シェアハウスを建設する
(2)不動産運営会社・スマートデイズ社が一括で借り上げ家賃を長期保証する
サブリース契約を会社員らと締結
(3)会社員らはスマートデイズから家賃収入を得て銀行に返済していく。
そしてこの銀行ローンの大半を実行していたのが、スルガ銀行だった。
ところが、スマートデイズ社からの家賃保証が今年1月に停止し
会社員らが銀行ローンの返済に窮している問題が表面化した。
借入先との協議で金利の引き下げや返済の1年間猶予が認められたケースもあるが
債務弁済の解決のめどはたっていない。
融資を受けたのは、商社マンなどの会社員や医師ら700人超で、30~50歳が多い。
融資額は1人当たり1~4億円にのぼり、総額1000億円を超える公算だ。
被害規模が大きく、社会問題化しつつある。
金融庁は当初、スルガ銀行に対し、銀行法に基づく報告徴収命令を出して
融資実態を把握しようとした。特定の支店に融資実行が集中しており
同行の役員レベルが関与している疑いが浮上。ローン審査の過程で
審査に通りやすくするため審査対象の会社員らの源泉徴収票の偽造や
預金残高の水増しなどで不正に融資を実行していた可能性も出てきた。

109 :名無し不動さん 2018/10/10(水) 18:58:15.27 ID:???

銀行ローンが停止されれば家賃保証ができなくなるのは何もスマートデイズに限ったことではない
大東建託やレオパレス21も同じ境遇だが破綻せずに経営を続けている
問題はスキームではなく経営にあったんだよ

110 :名無し不動さん 2018/10/10(水) 22:13:15.68 ID:5YjoKVjN

>>109
都区部の高額な土地代も含めたフルローン金利を賄えるだけの賃料なんてそもそもとれるわけない。
毎月ローン返済した上で手残り20万なんて尚更ありえん
プラマイ0で30年後に土地が手に入るというのでも無理だと思う
せいぜい毎月数万円の持ち出しだがほとんど税金で取り戻して30年後には土地が残るというのでギリギリあり得ない話でもないかなという程度

112 :名無し不動さん 2018/10/11(木) 11:04:22.38 ID:???

>>110
このスレにいるのは馬鹿ばっかりかと思ってましたが、中にはあなたのように本質を見抜いてる人もいるんですね
私は家賃から税金を引くとかなりのマイナスになるような中央区付近の物件しか所有していません
私の場合は年収2300万円のサラリーマンで所得税が年間数百万取られるわけですが
不動産投資のマイナス分で受けられる所得税還付を最大の目的としています
当然のことながら、投資の際に融資は受けません
レバレッジの必要はありませんから
というかマイナスキャッシュフローである事業計画の段階で融資を断られます
こんなやり方でも相当の恩恵を得られるのが不動産投資なんです
おもしろいですよ
ホント

113 :名無し不動さん 2018/10/11(木) 11:22:52.64 ID:???

>>110
かぼちゃもぼったくりなしの適正価格なら適正な家賃でも手残りあった
極狭シェアハウスもそれなりの需要はあるから

114 :名無し不動さん 2018/10/11(木) 11:35:31.32 ID:???

大東建託もレオパレス21も決して適正価格とは言えないが生き残っている大家は少なくない
適正価格がどうかではなく程度の問題

124 :名無し不動さん 2018/10/11(木) 13:55:27.06 ID:WkbV7fbx

>>114
>大東建託もレオパレス21も決して適正価格とは言えないが生き残っている大家は少なくない

あたりまえやろ。大東やレオパレスは土地は大家が元々持ってる土地だ。
土地代を含めたフルローンではない。
大東や東建だけではなく大和やセキスイも同様な超ぼったくり。
それでも大和やセキスイで建てた大家の破綻が少ないのはもともと採算がとれそうな好立地の土地持ち中心に営業かけるからだ。
そんな好立地な土地持ってりゃ何やっても儲かるて。

126 :名無し不動さん 2018/10/11(木) 14:06:31.75 ID:???

>>124
私は積水ハウスの設計が好きなのでシャーメゾンで建てましたがサブリースにはしてません
建築費用は工務店が建てるアパートの1.5倍以上はしますが設計料や賃貸住宅向けに最適化された設備を考慮すれば
それだけの価値はあると思っています
築11年ですが満室でなかった時の記憶がほとんどありません
大東とか大和とかと同列に扱わないでほしいです

128 :名無し不動さん 2018/10/11(木) 14:11:31.33 ID:WkbV7fbx

>>126
セキスイって設備が壊れた場合には
セキスイを通さずに補修部品を直接メーカーから買えるの?

大東や東建はたとえパナ、TOTO、リクシルなんかの一流メーカーの設備機器使ってても
型番が大東や東建の独自型番だからメーカーは大東や東建以外のユーザーには直接番倍できないけど。

116 :名無し不動さん 2018/10/11(木) 12:19:21.58 ID:???

>>115
スルガ株の空売りで儲けを出すのは難しくない?
俺は370万円の純利が出たけど危うく1000万円以上損するところだった
それに引き換えTATERU株の空売りは容易に7000万円以上の純利を出せた
TATERUの財務諸表を見れば自己資本率とキャッシュ保有から
倒産は絶対あり得ないのが分かるから素人でも強気に出て利益を出せたと思う

122 :名無し不動さん 2018/10/11(木) 13:10:04.48 ID:???

>>116
財務諸表信じるとかアホですか?
粉飾、改ざん満載だろ

160 :名無し不動さん 2018/10/14(日) 09:19:47.98 ID:zIyUjJBA

>>157
結果論で言えばバカ丸出しだけど
タイムマシンに乗って先入観なしに同じ時点、同じ立場に置かれたら
俺も間違いなくかぼちゃの馬車を買っていたと思う

TVをつければ金融庁の森信親長官がスルガ銀行の経営を絶賛していたし
ベッキーのCMを見れば上京して職を求める女性たちの救世主になれると錯覚するのは当然だ

今はただ属性の低い自分の境遇と投資で儲かる理由がわからない頭の悪さに感謝をしたい

172 :名無し不動さん 2018/10/15(月) 09:06:26.08 ID:???

かぼちゃオーナーもプラスで回しているオーナーも多いからな 被害者じゃない
かぼちゃ以外の糞ボロアパートをスルガの融資で買って持ち出しオーナーも多い
かぼちゃが問題なのではなくオーナーの問題

177 :名無し不動さん 2018/10/15(月) 13:27:22.92 ID:QFtrtyom

5000万の物件1億でローン組ませてるのに
どうやって利益出んの?

180 :名無し不動さん 2018/10/15(月) 14:12:01.09 ID:???

実際、意外に高収入のサラリーマンよりも、属性で融資を断わられるようなサラリーマンの方が、いい物件を堅実に運用し、高収入の人ほど「どうしてこんな物件を購入したの?」と首を傾げるケースを耳にする。
属性が高くない投資家ほど、物件の収益力をよく調べ、慎重な投資を心がけていることが運用の成功に繋がっている。

スルガ銀行を発端に、高収入の投資家でも返済できない投資案件が五月雨式に出てくると、投資用不動産マーケットがシュリンクし、物件価格の下落が進行する可能性は否定できない。

181 :名無し不動さん 2018/10/15(月) 18:21:18.40 ID:???

>>180
弁護士や銀行の融資担当もかぼちゃを買っているけどなんで?

182 :名無し不動さん 2018/10/15(月) 18:56:39.54 ID:???

足立区の投資用物件を極端に避ける人いたけどかぼちゃのせいか!

189 :名無し不動さん 2018/10/16(火) 02:04:53.23 ID:c2VMFWHt

大東建託 土地は元々オーナーの持ち物で建物を借金して建てて手残りが年間100万程度
かぼちゃ 土地も建物もすべて借金で毎月の手残りが20万、30年後には都区部の土地が自分のものに

大東建託でさえ10年過ぎたら破綻するオーナー多いのに
かぼちゃに騙されるって馬鹿じゃないの?

191 :名無し不動さん 2018/10/16(火) 07:27:00.20 ID:3Yr8CMj4

一億円現金であったら絶対シェアハウス、不動産なんかやらん。

仮に年1割で1000万円所得が出ても半分税金だろ。
日産の株でも買うわ。登記も固定資産税も減価償却もなしで年5.5パーの高利回り配当。
おまけに税金も2割だけ。

株じゃあ融資つかないから残念。w

222 :名無し不動さん 2018/10/20(土) 11:07:09.34 ID:???

大東建託でアパート建てて後で調べたら建設費が通常の2倍強だと知った
スルガ銀行がかぼちゃの被害者に融資した元本をカットするなら
俺に融資した銀行も融資額がおかしいと難癖つければ元金一部カットしてくれなきゃおかしい
やってみるかな

236 :名無し不動さん 2018/10/22(月) 12:40:24.53 ID:???

>>234
バブル期に購入した物件と今購入する物件とでは固定資産税額が4~5倍も違うんだよ
バブル期の建物は高価だったからそれを元に固定資産税が計算された
ところが、今もってなおバブル時代の算定基準が継承されているんだから貪欲な地方自治体恐るべし
お前らも不動産投資家として経営者の端くれなら、バブル期に建てられた一棟物マンションとか
買ったら固定資産税を覚悟しとけよ

237 :名無し不動さん 2018/10/22(月) 14:02:53.80 ID:kvlaoS92

それを言い出したら実勢価格100万円以下の越後湯沢のマンソン。
固定資産税10万円近いらしい。

510 :名無し不動さん 2019/02/01(金) 10:45:49.09 ID:SJiI4Md3

情報によると
まだカボチャ族は
日本橋で早朝立ち込みデモやってるそうなw

寒いのにご苦労さんだな!w
残債5000万円が
チャラになるかの瀬戸際だもんな。

裁判してみたらあ?www

511 :名無し不動さん 2019/02/03(日) 23:14:35.12 ID:???

どうでもいい

https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1538745284/l50